根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是以單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及
其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。但我國(guó)稅法對(duì)個(gè)人
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅方面出臺(tái)了以下一些優(yōu)惠政策。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定，個(gè)
人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免繳土地增值稅；通過(guò)法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)
權(quán)的，免繳土地增值稅；對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免繳土地增
值稅�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號(hào)）規(guī)定，個(gè)人擁有的房地產(chǎn)因城市實(shí)施規(guī)劃、
國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回的，免繳土地增值稅；因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬
遷，由個(gè)人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得收入的，免繳土地增值稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房，凡居住滿(mǎn)5年或5
年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)批準(zhǔn)，免繳土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅；居
住未滿(mǎn)3年，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通
知》（財(cái)稅[1999]210號(hào)）規(guī)定，自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土
地增值稅。“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)
部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套
型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即，“原則上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以
上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。”
根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計(jì)算主要分三種方法。
一、能提供評(píng)估價(jià)格的計(jì)算方法：
土地增值稅應(yīng)納稅額＝[轉(zhuǎn)讓收入－評(píng)估價(jià)格－與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率
1、“評(píng)估價(jià)格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)
格；
2、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅；
3、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但個(gè)
人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的，評(píng)估費(fèi)用不允許扣除；
4、能提供評(píng)估價(jià)格的，已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。
例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元
，并花50000元進(jìn)行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價(jià)賣(mài)出，經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格為
460000元，支付評(píng)估費(fèi)用600元，房屋出售支付了手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等合理費(fèi)用共計(jì)500元，上述房屋原值
及相關(guān)費(fèi)用均提供了合法有效憑據(jù)。柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房是否要繳納土地增值稅？應(yīng)繳多少？合計(jì)繳
稅多少？
柳先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房，由于房屋面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個(gè)月，因
此其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和
個(gè)人所得稅。柳先生應(yīng)繳納的稅額為：1.營(yíng)業(yè)稅＝640000×5%=32000（元）；2.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育
費(fèi)附加=32000×（7%+3%）=3200（元）；3.印花稅＝640000×0.05%＝320（元）4.土地增值稅：可扣除
項(xiàng)目金額＝460000+600+（32000+3200+320）＝496120（元）；增值額＝640000－496120＝143880（元）
，增值率＝143880÷496120×100%＝29％，增值率不超過(guò)50％，適用稅率30％。應(yīng)繳土地增值稅＝
143880×30％＝43164（元）5.個(gè)人所得稅，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣
除的相關(guān)稅金＝32000+3200+320＋43164＝78684（元），可扣除的合理費(fèi)用＝裝修費(fèi)＋手續(xù)費(fèi)（公證費(fèi)
等）＝40000＋500＝40500（元）（稅法規(guī)定可扣除的裝修費(fèi)最高限額為400000×10％=40000元，其實(shí)際
支付的裝修費(fèi)為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費(fèi)），應(yīng)納稅所得額=640000－412000－78684
－40500＝108816（元），應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％＝108816×20％＝21763.2（元）。合計(jì)
稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2（元）。
二、不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的計(jì)算方法：
土地增值稅應(yīng)納稅額＝[轉(zhuǎn)讓收入－上手購(gòu)入價(jià)×（1+5%×n）－與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅
率
1、“n”是指購(gòu)入房屋到轉(zhuǎn)讓房屋的年度數(shù)；
2、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅；3.上
手購(gòu)房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)[根據(jù)《財(cái)政
部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）]。
例2：劉先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元
，并花費(fèi)50000元進(jìn)行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價(jià)賣(mài)出，房屋出售支付了手續(xù)費(fèi)、公證
費(fèi)等合理費(fèi)用共計(jì)500元，上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均提供了合法有效憑據(jù)。劉先生轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳
納哪些稅？應(yīng)繳多少？
劉先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房，由于房屋面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個(gè)月，因
此其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和
計(jì)征個(gè)人所得稅。劉先生應(yīng)繳納的稅額為：1.營(yíng)業(yè)稅＝640000×5%=32000（元）2.城市維護(hù)建設(shè)稅及教
育費(fèi)附加=32000×（7%+3%）=3200（元）3.印花稅＝640000×0.05%＝320（元）4.土地增值稅：可扣除
項(xiàng)目金額＝400000×（1+5%×2）+12000+（32000+3200+320）＝487520（元）；增值額＝640000－
487520＝152480（元），增值率＝152480÷487520×100%＝31.28％，增值率不超過(guò)50％，適用稅率30％
。應(yīng)繳土地增值稅＝152480×30％＝45744（元）5.個(gè)人所得稅，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝
412000（元），可扣除的相關(guān)稅金＝32000+3200+320＋45744＝81264（元），可扣除的合理費(fèi)用＝裝修
費(fèi)＋手續(xù)費(fèi)（公證費(fèi)等）＝40000＋500＝40500（元）（稅法規(guī)定可扣除的裝修費(fèi)最高限額為（400000×
10％）40000元，其實(shí)際支付的裝修費(fèi)為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費(fèi)），應(yīng)納稅所得額
=640000－412000－81264－40500＝106236（元），應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％＝106236×20％
＝21247.2（元）
