成本估價(jià)法又稱成本逼近法，是指在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金，來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。
　　成本估價(jià)法的運(yùn)用范圍有時(shí)比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運(yùn)用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)的估價(jià)。購房者運(yùn)用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達(dá)到降低房價(jià)的目的。
　　成本估價(jià)法的基本公式
　　一、新建房地產(chǎn)的成本估價(jià)法公式
　　新建房地產(chǎn)的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅
　　結(jié)合上海房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際，上述公式可具體化為：
　　新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地使用權(quán)出讓金+動(dòng)拆遷費(fèi)用(或征地安置補(bǔ)償費(fèi))+市政配套增容費(fèi)十建筑工程費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+開發(fā)商投資利息+銷售費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)+開發(fā)利潤
　　1、土地使用權(quán)出讓金—土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷與外銷之分。內(nèi)銷出讓金相當(dāng)于5年土地使用費(fèi)，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整;外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準(zhǔn)地價(jià)表標(biāo)定的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整。
　　2、動(dòng)拆遷費(fèi)用—包括動(dòng)遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。動(dòng)拆遷費(fèi)用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對(duì)象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補(bǔ)償費(fèi)高的達(dá)每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動(dòng)遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬元。
　　3、征地費(fèi)用—征地費(fèi)用是指征用農(nóng)地的費(fèi)用。征地費(fèi)用包括項(xiàng)目很多，主要有拆遷安置費(fèi)、勞力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)等。征地費(fèi)用與動(dòng)拆遷費(fèi)用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對(duì)象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用費(fèi)用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。
　　4、市政配套增容費(fèi)—對(duì)于住宅建設(shè)項(xiàng)目來說，只有住宅建設(shè)配套費(fèi)、增容(指水、煤氣、電話等用量擴(kuò)大或新增)費(fèi)和貼費(fèi)(電貼費(fèi))發(fā)生在非住宅建設(shè)項(xiàng)目，增容費(fèi)、電貼費(fèi)的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設(shè)配套費(fèi)為每平方米建筑面積370元。
　　5、建設(shè)工程費(fèi)用—這項(xiàng)費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)(指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程)。室外工程費(fèi)(指基地規(guī)劃紅線內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設(shè)費(fèi)用)。建設(shè)工程費(fèi)用隨建材價(jià)格、人工成本的變化而波動(dòng)。
　　6、開發(fā)商投資利息—投資利息包括支付土地費(fèi)用的利息、建設(shè)工程費(fèi)用的利息、專業(yè)費(fèi)用的利息和配套費(fèi)用的利息。利息計(jì)算有靜態(tài)計(jì)算和動(dòng)態(tài)計(jì)算兩種，前者計(jì)算的是單利，后者計(jì)算的是復(fù)利。例如，某項(xiàng)目開發(fā)周期為2.5年，則其取得土地費(fèi)用5000萬元的利息為(年利率為10.08%)：
　　7、銷售費(fèi)用—這項(xiàng)費(fèi)用包括市場推廣費(fèi)(廣告費(fèi))、銷售代理費(fèi)、銷售手續(xù)費(fèi)等，一般取房屋銷售價(jià)格的2%～4%.開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大的(如10萬平方米以上的項(xiàng)目)，這項(xiàng)費(fèi)用比例可相應(yīng)降低，尤其是廣告費(fèi)用。
　　8、相關(guān)稅費(fèi)—相關(guān)稅費(fèi)是指營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。如果契稅(以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)繳納，稅率為3%)米計(jì)入土地費(fèi)用，則應(yīng)單獨(dú)列出。“二稅一費(fèi)”為房屋銷售價(jià)格的5.56%，印花稅為0.03%.
　　9、開發(fā)利潤—開發(fā)利潤應(yīng)視整個(gè)房地產(chǎn)市場狀況而定。1993～1995年，上海房地產(chǎn)開發(fā)利潤多在30%～50%以上，有的高達(dá)100%.而近兩三年，房地產(chǎn)市場低迷，銷售不暢，為數(shù)不少的房地產(chǎn)企業(yè)無利銷售甚至虧本銷售，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期在2年以內(nèi)(不包括2年)的住宅。利潤率可取15%～20%;開發(fā)周期在2～3年的，利潤率可取一ZO%～25%.商業(yè)樓、辦公樓等在此基礎(chǔ)上視具體情況調(diào)高或壓低。