土地估價報告審核實際上是對土地估價師已完成的土地估價報告進(jìn)行檢查并提出評判意見的行為或過程。土地估價報告審核可以分為外部審核和內(nèi)部審核兩類。外部審核是指由土地行政主管部門、行業(yè)協(xié)會或客戶組織人員對已向委托方(或相關(guān)當(dāng)事人)提供的土地估價報告進(jìn)行的質(zhì)量評判性審核。內(nèi)部審核是指土地估價機(jī)構(gòu)組織內(nèi)部人員對本機(jī)構(gòu)已完成但尚未向委托方(或相關(guān)當(dāng)事人)提供的土地估價報告進(jìn)行的審查、核對，并提出具體的修改意見，以不斷完善報告內(nèi)容，提高報告質(zhì)量。內(nèi)部審核已成為不斷提高土地估價師執(zhí)業(yè)水平和提高土地估價報告質(zhì)量的最佳途徑之一。本文主要探討如何開展土地估價報告內(nèi)部審核工作，根據(jù)筆者的工作經(jīng)驗，試從審核準(zhǔn)則、分級審核制度兩個方面做初步探討。
一、審核準(zhǔn)則
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確指出，估價應(yīng)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、報酬遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則和變動原則。據(jù)此，筆者認(rèn)為在審核工作中必須堅持三個準(zhǔn)則，即合法性準(zhǔn)則，合理性準(zhǔn)則和合規(guī)性準(zhǔn)則。
1、合法性準(zhǔn)則。合法性準(zhǔn)則，實際上是從法律法規(guī)和現(xiàn)行政策的角度，評判一項估價活動和一份土地估價報告是否合法的重要依據(jù)。合法性準(zhǔn)則在審核報告時主要應(yīng)用于以下幾個方面：產(chǎn)權(quán)審核，估價對象的產(chǎn)權(quán)應(yīng)以土地權(quán)屬證書或有關(guān)部門出具的證明為合法依據(jù)；土地利用條件審核，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地途管制等為合法依據(jù)；權(quán)益處分審核，應(yīng)以國家法律法規(guī)或有效合同等允許的處分方式為合法依據(jù)；估價結(jié)果審核，應(yīng)以符合當(dāng)?shù)赝恋厥袌鲂星榛蚍袭?dāng)?shù)卣嘘P(guān)土地價格政策規(guī)定為合法依據(jù)。此外，為保證委托方身份的合法性，也要審核委托方是否具有符合有關(guān)規(guī)定的合法身份；同時，對報告中是否正確表述估價目的、估價時點、估價作業(yè)時間和土地價報告應(yīng)用的有效期等內(nèi)容，也要進(jìn)行審核。在實務(wù)工作中，一旦發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)資料不全，或者產(chǎn)權(quán)證記載內(nèi)容與實際情況不符，應(yīng)要求土地估價師進(jìn)一步做好調(diào)查核實工作。如宗地抵押貸款評估，必須掌握其權(quán)利人和委托人的關(guān)系，以及當(dāng)?shù)卣恋刂鞴懿块T書面出具的土地他項權(quán)利狀況信息等情況。
2、合理性準(zhǔn)則。合理性準(zhǔn)則主要是指，在獨立、客觀、公正地進(jìn)行估價活動的基礎(chǔ)上，得出合理的估價結(jié)果。土地估價工作屬于社會中介服務(wù)，不同于一般的商業(yè)服務(wù)，絕對不能以“顧客滿意度”作為衡量服務(wù)質(zhì)量的唯一標(biāo)準(zhǔn)。一份土地估價報告，通常應(yīng)同時滿足以下三個方面的要求：一是滿足委托方和相關(guān)當(dāng)事人用于估價目的的要求；二是滿足估價機(jī)構(gòu)保持和增加業(yè)務(wù)量，以及估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量管理和風(fēng)險防范的要求；三是符合土地市場規(guī)律，與土地市場信息的對稱。在一般情況下，估價結(jié)果的價值定義均指土地公開市場價值。因此，根據(jù)合理性準(zhǔn)則審核估價報告，主要是依賴審核人員對類似宗地在估價時點的公開市場價值的正確把握，以及對技術(shù)報告中有關(guān)土地價格影響因素分析、估價方法選用、估價測算過程和估價結(jié)果確定等項內(nèi)容的認(rèn)真審查。同時，還需要考慮估價過程中是否存在不恰當(dāng)?shù)娜藶楦蓴_因素。
3、合規(guī)性準(zhǔn)則。合規(guī)性準(zhǔn)則主要是指，估價報告從形式到內(nèi)容都應(yīng)該符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，符合行業(yè)的其他要求。合規(guī)性準(zhǔn)則，實際上是從行業(yè)自律的角度，評判估價報告專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)高低的重要依據(jù)。根據(jù)合規(guī)性準(zhǔn)則審核估價報告，其重點主要是：報告格式應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確的規(guī)范格式；提供的附件數(shù)目和內(nèi)容應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確的具體要求；估價報告中各部分內(nèi)容的表述應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確的具體要求�！冻擎�(zhèn)土地估價規(guī)程》對估價報告中各部分內(nèi)容的表述，是有具體要求的。如估價方法部分，要求“要求在一項估價中報選的方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)”；對于地價的確定的方法“說明要求對不同估價方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整原因，對采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法的選擇的依據(jù)"等等，并要在結(jié)果報告中應(yīng)說明估價思路、采用的估價方法及其定義和計算公式，在技術(shù)報告中應(yīng)說明估價思路、采用的估價方法及其選擇的理由。又如估價測算部分，應(yīng)詳細(xì)說明比較案例的選擇、各項原始數(shù)據(jù)的來源和各個參數(shù)、系數(shù)的確定等，以及詳細(xì)說明測算的全過程。再如估價結(jié)果部分，應(yīng)詳細(xì)說明對不同估價方法估算出的結(jié)果，如何進(jìn)行分析比較和采用一定的數(shù)學(xué)處理，并如何結(jié)合考慮一些不可量化的價格影響因素，最終合理確定估價結(jié)果。
二、分級審核制度及審核要求
為了規(guī)范內(nèi)部審核工作，土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建立內(nèi)部審核制度，實行分級審核制度。依筆者的實務(wù)經(jīng)驗，土地評估報告審查可分為：土地估價師自查；一審為評估小組組長審核；二審為評估部經(jīng)理審核；三審為終審，即機(jī)構(gòu)總估價師審核。各級審核人員，均應(yīng)依據(jù)上述審核準(zhǔn)則，并視估價對象的具體情況，采用上述相應(yīng)的審核深度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。在具體審核過程中，各級審核人員均應(yīng)盡心盡職，但審核的重點各有側(cè)重。
1、自查要求。：審查土地估價報告的語句是否通暢、是否有錯別字、排版是否整齊、字體是否規(guī)范、編號是否統(tǒng)一、評估方法是否正確；核實委托方提交的資料等。
2、一審要求：一審由評估小組組長執(zhí)行。評估小組組長要對土地估價師自查中存在的問題作出標(biāo)記以備匯報，特別注意審查報告中估價對象、影響地價因素等描述是否準(zhǔn)確，報告中運用的專業(yè)術(shù)語是否恰當(dāng)、附件資料是否齊全及測算的結(jié)果是否準(zhǔn)確等；同時對報告風(fēng)險進(jìn)行評價。
3、二審要求：二審由本部門技術(shù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，要求：對自查、一審中是否還存在語言、文字、技術(shù)描述和評估計算過程等方面的錯誤，并對存在的問題進(jìn)行糾正。特別復(fù)核評估方法的選用及計算以及計算依據(jù)是否正確、相關(guān)參數(shù)的取值是否符合相關(guān)政策、法律、法規(guī)的要求，評估結(jié)果是否合理。
4、終審要求：終審人員是報告質(zhì)量的最后把關(guān)人，由公司部估價師負(fù)責(zé)，要求確認(rèn)評估報告的合理、合法性，并對整體風(fēng)險進(jìn)行評價，特別是要對可能導(dǎo)致出現(xiàn)估價風(fēng)險的幾個問題，．如估價對象資料嚴(yán)重失實，委托方資信嚴(yán)重失真，估價結(jié)果嚴(yán)重偏差，以及估價技術(shù)思路、估價方法和估價測算過程嚴(yán)重錯誤，進(jìn)行分析和判斷，最終決定如何要求估價人員補做工作，或者決定是否出具報告，經(jīng)審不合格評估報告不得出具。
以上是筆者依實務(wù)工作的經(jīng)驗，對土地估價報告的內(nèi)部審核作出的總結(jié)。隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，人們的法律意識在增強(qiáng)，估價風(fēng)險日益凸現(xiàn)，行業(yè)自律要求越來越趨于完善和嚴(yán)格，各估價機(jī)構(gòu)為了進(jìn)一步增強(qiáng)競爭力，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險，必須努力加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，特別是加強(qiáng)估價報告內(nèi)部審核工作，提高估價報告質(zhì)量。
