在資本市場發(fā)展的整個鏈條中，不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)是很重要的一環(huán)，但是目前我國尚未發(fā)揮不動產(chǎn)評估業(yè)可以發(fā)揮的重要作用。將不動產(chǎn)評估行業(yè)引入資本市場，最終資本市場可能是最大的受益者；相反，如果不發(fā)揮不動產(chǎn)評估業(yè)的作用，資本市場可能是最大的受害者�？上驳氖牵裉齑蠹医K于有機會可以就不動產(chǎn)評估業(yè)與資本市場發(fā)展的關(guān)系，以及中國證監(jiān)會對不動產(chǎn)評估業(yè)的期許進行探討了。
一、不動產(chǎn)評估業(yè)為資本市場服務(wù)的定位
國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對于房地產(chǎn)估價目的羅列了十幾種，比如土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險、征地和房屋拆遷、房地產(chǎn)糾紛等等。從估價結(jié)果的采信主體來劃分，不動產(chǎn)評估的類別可以分為三大類：第一類是為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人一方或雙方服務(wù)，對估價結(jié)果的采信主體就是房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人，比如，不動產(chǎn)征收涉及的評估、房地產(chǎn)抵押價格評估等等，這類評估是為不動產(chǎn)交易服務(wù)的，具有咨詢性、參考性。第二類除了包括為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方服務(wù)，還包括為政府(課稅)、司法機關(guān) (司法鑒定)等第三方服務(wù)，并且對估價結(jié)果的采信主體往往是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人之外的第三人，比如，不動產(chǎn)估價司法鑒定是為司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)解決與房地產(chǎn)估價有關(guān)的糾紛服務(wù)的，具有鑒證性、證據(jù)性。第三類是資本市場上的不動產(chǎn)評估，比如上市公司的不動產(chǎn)評估，以及房地產(chǎn)信托投資基金涉及的不動產(chǎn)評估等等，這種不動產(chǎn)評估雖然是接受上市公司的委托(監(jiān)事會的委托，或者董事會的委托)，但評估報告的使用者還包括資本市場上的潛在投資者，因此，基于資本市場上評估涉及的資本市場公司真實價值的揭示等公共利益，不動產(chǎn)評估師首先是對全社會的投資者和潛在投資者負責(zé)，而不是僅僅對委托方負責(zé)。因此，第三類的不動產(chǎn)評估也應(yīng)當(dāng)是鑒證性的。
在香港，資本市場(上市、收購及合并)涉及的不動產(chǎn)評估均由注冊產(chǎn)業(yè)測量師完成。香港的公司條例規(guī)定：如入帳之資產(chǎn)為公司在土地或建筑物方面的權(quán)益，而價值超過公司總資產(chǎn)價值10％即不少于港幣三百萬，有關(guān)公司必須聘請獨立估值師作出估值報告；如公司在發(fā)行招股章程前六個月內(nèi)，已就公司在土地或建筑物方面的任何權(quán)益取得多于一份估值報告，則必須包括所有其他的此等報告于招股章程內(nèi)。香港聯(lián)交所的上市公司會計準(zhǔn)則，對作投資型房地產(chǎn)資產(chǎn)一律以其公開市場價值列入資產(chǎn)負債表中，對于已上市企業(yè)及那些未上市但其作投資房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值超過港幣伍千萬元，或者超過集團總房地產(chǎn)資產(chǎn)價值15％的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)進行不動產(chǎn)評估：(a)每年由持有專業(yè)資格者(香港專業(yè)注冊產(chǎn)業(yè)測量師)，并在最近做過該地區(qū)同類房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的人進行評估，(b)至少每三年由一名具有(a)中所述資格的獨立估值師進行評估。
目前中國大陸的房地產(chǎn)估價師還沒有在資本市場上發(fā)揮其應(yīng)有的專業(yè)作用，香港的產(chǎn)業(yè)測量師從事的上市公司不動產(chǎn)評估的有關(guān)制度值得大陸借鑒。不動產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)介入資本市場的評估服務(wù)市場，否則，上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和內(nèi)部治理難以有較大作為，中國的資本市場也難以真正成熟和發(fā)展。
應(yīng)當(dāng)說，我們房地產(chǎn)估價師為資本市場服務(wù)是有明確的執(zhí)業(yè)界限的。負債、流動資產(chǎn)的評估不是我們的強項，注冊會計師比我們有優(yōu)勢，我們主要是做不動產(chǎn)的評估。我們也不做企業(yè)價值評估，因為券商、財務(wù)顧問比我們更能夠做好。我們目前特別需要靠市場競爭，靠我們自身努力在市場競爭中找到自己在資本市場上的位置，當(dāng)然也要靠證監(jiān)會，但歸根到底還是靠自身努力，取得社會認可。
二、不動產(chǎn)評估業(yè)在資本市場上取得應(yīng)有地位的具體思路
(一)培養(yǎng)專業(yè)精神
培養(yǎng)專業(yè)精神是不動產(chǎn)評估業(yè)的根本。借用中國證監(jiān)會首席會計師張為國先生的一句話：“但什么是專業(yè)精神呢?說得通俗點就是當(dāng)官的象官，當(dāng)老師的象老師，做中介人士的象中介人士”。
(二)科學(xué)劃分房地產(chǎn)估價師與委托方的責(zé)任
視不動產(chǎn)評估質(zhì)量為自身的生命。估價師要確保評估假設(shè)的真實性、合法性、合理性。估價師認為提供真實數(shù)據(jù)是委托方的責(zé)任，如果提供假的數(shù)據(jù)，出了問題，就應(yīng)當(dāng)由委托方負責(zé)。但估價師必要的審核義務(wù)是什么?比如，委托方讓估價師評估上市公司的不動產(chǎn)，如果委托書上注明的建筑面積是5000平方米，而實際上只有3000平方米，如果委托書承諾該不動產(chǎn)沒有長期租約，而實際上附有長期租約，那么評估機構(gòu)是否沒有審核責(zé)任，估價師適當(dāng)?shù)膶I(yè)關(guān)注 (due professional care)如何體現(xiàn)?我們估價師固然應(yīng)當(dāng)盡力說服社會公眾接受估價師的執(zhí)業(yè)行為不具有免除投資者的投資風(fēng)險的作用，但我們估價師的評估行為應(yīng)當(dāng)能夠減小投資者的投資風(fēng)險，否則社會公眾就認為不需要我們的存在了。
(三)科學(xué)劃分估價師與評估機構(gòu)的責(zé)任承擔(dān)界限
在論及房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任界限的時候，往往容易將房地產(chǎn)估價機構(gòu)股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任與房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)責(zé)任相混淆。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)可能成為承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任以及刑事責(zé)任的主體。房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)行政責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證照等。房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為機構(gòu)以其全部財產(chǎn)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)刑事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法判處罰金。
1．股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
房地產(chǎn)估價機構(gòu)當(dāng)中的股東(合伙人)以注冊房地產(chǎn)估價師身份執(zhí)業(yè)，因過錯而承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)歸于房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)責(zé)任范疇，不屬于股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的范疇。當(dāng)然，股東(合伙人)在承擔(dān)作為估價師的執(zhí)業(yè)責(zé)任之后，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)作為股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。下面在分析股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的時候，區(qū)別了其同時可能要承擔(dān)的估價師的執(zhí)業(yè)責(zé)任，是僅僅就股東(合伙人)身份所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任而言的。
對于負有限責(zé)任的房地產(chǎn)評估公司，股東對于機構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)的法律責(zé)任限于其在公司的未分配的財產(chǎn)和其出資額。不論評估公司、估價師個人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，股東僅僅承擔(dān)財產(chǎn)責(zé)任，這種責(zé)任是一種有限責(zé)任。對于合伙制的房地產(chǎn)評估機構(gòu)來說，合伙人雖然也是僅僅承擔(dān)財產(chǎn)責(zé)任，但合伙人對于合伙機構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)的清償責(zé)任是一種無限責(zé)任，并且在合伙人之間是相互連帶的。對合伙機構(gòu)的債務(wù)沒有過錯責(zé)任的合伙人而言，讓他們承擔(dān)個人的無限連帶責(zé)任顯然有失公平。因此，應(yīng)當(dāng)有關(guān)于有限責(zé)任合伙制的規(guī)定，有過錯的合伙人相互之間對事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任；而沒有過錯的其他合伙人僅以其出資額為限對事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。
2．房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)責(zé)任
房地產(chǎn)估價師可能成為承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任以及刑事責(zé)任的主體。房地產(chǎn)估價師承擔(dān)行政責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財物、暫停執(zhí)業(yè)、注銷執(zhí)業(yè)證、注銷房地產(chǎn)估價師資格證書等等。
房地產(chǎn)估價師承擔(dān)民事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為民事賠償責(zé)任。在因違約或侵權(quán)而承擔(dān)的民事賠償責(zé)任當(dāng)中，主要是因侵權(quán)而承擔(dān)的民事賠償責(zé)任可能讓估價師傾家蕩產(chǎn)。值得注意的是，法釋[2003]2號司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理證券市場因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》第一次將資產(chǎn)評估機構(gòu)等專業(yè)中介服務(wù)機構(gòu)以及負有責(zé)任的董事、監(jiān)事和經(jīng)理等高級管理人員、直接責(zé)任人，列為虛假陳述證券民事賠償案件的被告。2006年1月1日實施的新《公司法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機構(gòu)因其出具的評估結(jié)果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。可見，不論房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的機構(gòu)是負有限責(zé)任的公司或是負無限責(zé)任的合伙機構(gòu)，只要在其執(zhí)業(yè)當(dāng)中有過錯，就可能要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式就是民事賠償。
房地產(chǎn)估價師個人犯提供虛假證明文件罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處罰金；房地產(chǎn)估價師個人犯出具證明文件重大失實罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。在房地產(chǎn)估價師個人被處以刑事處罰的情形，是不論其是否兼有股東(合伙人)身份的，也與其執(zhí)業(yè)的機構(gòu)是負有限責(zé)任的公司或是負無限責(zé)任的合伙機構(gòu)無關(guān)。
(四)從房地產(chǎn)評估機構(gòu)組織形式上強化執(zhí)業(yè)風(fēng)險
不能讓評估機構(gòu)變成承包商，到處攬業(yè)務(wù)，然后分包出去，成為資本市場上的牟利者。
考慮到房地產(chǎn)估價師為資本市場提供估價服務(wù)的經(jīng)濟鑒證性質(zhì)和特點，筆者認為參與資本市場提供估價服務(wù)的不動產(chǎn)估價機構(gòu)的組織形式規(guī)定應(yīng)為二種：1．普通合伙形式設(shè)立； 2．有限責(zé)任合伙形式設(shè)立。有限責(zé)任公司形式設(shè)立房地產(chǎn)評估機構(gòu)顯然不適應(yīng)經(jīng)濟鑒證行業(yè)的需要，因為估價報告與會計師的審計報告一樣屬于公共產(chǎn)品，社會公眾對房地產(chǎn)估價師的工作寄予的信任和希望是建立在他們承擔(dān)較大的個人責(zé)任基礎(chǔ)之上的。個人獨資的房地產(chǎn)評估機構(gòu)的賠付能力畢竟有限，也不利于內(nèi)部監(jiān)督機制的建立，因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)不適于個人獨資的形式設(shè)立。有限合伙形式設(shè)立房地產(chǎn)評估機構(gòu)亦不適合，是因為有限合伙人的入伙是為了解決合伙組織的資金缺乏的問題，而房地產(chǎn)評估機構(gòu)從本質(zhì)上來說不屬于資合性質(zhì)的組織，資金的多少對于估價機構(gòu)來說也并不是特別重要，并且有限合伙人承擔(dān)有限責(zé)任對于普通合伙人來說也不公平。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)的規(guī)模較小、合伙人人數(shù)不多的時候，評估機構(gòu)采用普通合伙形式設(shè)立，有利于促進機構(gòu)加強執(zhí)業(yè)制度建設(shè)和執(zhí)業(yè)的謹慎、規(guī)范，有利于取信于社會公眾，有利于整個行業(yè)的規(guī)范和發(fā)展。但是，當(dāng)評估機構(gòu)的規(guī)模達到一定階段、合伙人的人數(shù)較多的時候，普通合伙就不利于評估機構(gòu)的進一步發(fā)展了。英國在 1990年曾經(jīng)出現(xiàn)一起會計師事務(wù)所的賠償案，因為幾名合伙人的過錯導(dǎo)致事務(wù)所里其他合伙人均因承擔(dān)個人無限連帶責(zé)任而賠得傾家蕩產(chǎn)，承擔(dān)個人賠償責(zé)任的許多合伙人與有過錯的合伙人居然素未謀面。為了保護沒有過錯的其他合伙人的利益，同時，也是為了整個行業(yè)的發(fā)展，自1990年起英美法等國家推出了有限責(zé)任合伙制度。我國在涉及經(jīng)濟鑒證行業(yè)的組織形式方面的立法，也可借鑒英美法等國家的有限責(zé)任合伙制度，讓無過錯的合伙人的利益得到法律保護，讓有過錯的合伙人對因過錯行為而導(dǎo)致的民事賠償承擔(dān)個人無限連帶責(zé)任。
三、不動產(chǎn)評估與注冊會計師審計的關(guān)系
要進一步提高上市公司財務(wù)信息披露質(zhì)量，完善上市公司治理，整體提高上市公司質(zhì)量，再造資本市場的行業(yè)形象，離不開不動產(chǎn)評估業(yè)的介入和參加。不動產(chǎn)評估與注冊會計師的關(guān)系，簡單明了二個字“分離”。美國的《2002公眾公司會計改革和投資者保護法》(英文簡稱Sarbanes-Oxley Act，通稱《薩班斯—奧克斯萊法》)限制審計師為審計客戶提供非審計服務(wù)，包括評估或者估價服務(wù)，出具公允性意見或者實物捐贈報告服務(wù)。我國目前的上市公司披露的年報等會計信息，由于沒有專業(yè)的不動產(chǎn)評估師的估價報告，上市公司的資產(chǎn)狀況是難以用公允市場價值去衡量的。將來如果要將估價報告與年報一并提供給投資者，也需要借鑒美國的做法，將提供審計報告的審計師與提供估價報告的評估師分離。
四、其它幾個重要問題
(一)資本市場不動產(chǎn)評估委托權(quán)值得好好研究。評估委托權(quán)包括：上市公司建立審計委員會，由審計委員會委托評估，或者由獨立董事委托評估；強制實行主任房地產(chǎn)估價師定期輪換制；加強對估價機構(gòu)更換的監(jiān)管，限制估價師去被審公司任職，設(shè)置一定期限的冷凍期等等。
(二)完善上市公司不動產(chǎn)評估報告?zhèn)浒钢贫取?/span>
(三)借鑒注冊會計師行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范，建立完善不動產(chǎn)估價為資本市場服務(wù)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。
(四)建立科學(xué)的準(zhǔn)入制度。進入資本市場的不動產(chǎn)估價服務(wù)應(yīng)當(dāng)放開，能進能出，進行動態(tài)管理。另外，估價師個人是否設(shè)許可證值得商榷。為資本市場服務(wù)的屬于鑒證性的不動產(chǎn)估價服務(wù)，不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險所涉及的一般房地產(chǎn)估價，它對于估價機構(gòu)和估價師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價師和資質(zhì)一般的估價機構(gòu)不能勝任這一類的估價，因為其公信力不夠。因此，有必要對不動產(chǎn)評估師進行分等定級，實行執(zhí)業(yè)資格的二次準(zhǔn)入，以確定資質(zhì)較好的資深不動產(chǎn)評估師從事資本市場的不動產(chǎn)估價。
以目前的估價機構(gòu)資質(zhì)管理辦法，資質(zhì)高的估價機構(gòu)出具的估價報告，也可能是由初級評估師完成的，很難設(shè)想，初級評估師能夠做出有說服力的涉及上市公司不動產(chǎn)價值的專業(yè)估價報告。因此，不動產(chǎn)評估機構(gòu)的資質(zhì)固然重要，簽署估價報告的估價師個人的資質(zhì)同樣重要，應(yīng)當(dāng)將評估機構(gòu)的資質(zhì)和簽署報告的評估師個人的資質(zhì)聯(lián)系起來，以提高為資本市場服務(wù)的估價報告的質(zhì)量。
