土地估價是一個朝陽行業(yè)，隨著我國土地市場的建立和快速發(fā)展，以土地價格評估、土地登記代理和土地咨詢?yōu)橹饕⻊?wù)內(nèi)容的土地中介機(jī)構(gòu)獲得了長足的發(fā)展。然而隨著土地市場的不斷規(guī)范，市場競爭越來越激烈，對土地中介機(jī)構(gòu)的要求也越來越高，中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任也就越來越大。由于市場不確定因素的存在，中介機(jī)構(gòu)在提高專業(yè)化服務(wù)的同時，也面臨著各種各樣的風(fēng)險，因此對風(fēng)險的防范不容忽視。隨著人們對房屋、土地的認(rèn)識不斷的深入和提高，評估領(lǐng)域也隨之不斷壯大和擴(kuò)展。估價機(jī)構(gòu)和估價人員承擔(dān)著越來越多的責(zé)任，因?yàn)閷I(yè)的評估結(jié)果很可能左右委托方的成本支出和利潤收入。土地估價工作的成果是以估價報告的形式體現(xiàn)的，土地估價報告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，估價報告所給出的是待估宗地在某一時點(diǎn)的符合客觀的合理的價格，而不是一個實(shí)際的成交價，更不是待估宗地的實(shí)際取得成本。因此，估價報告結(jié)果的確定性和估價對象市場價格的不確定性存在著矛盾，這就決定了估價工作的風(fēng)險性。下面，結(jié)合評估實(shí)踐中可能出現(xiàn)的一些風(fēng)險進(jìn)行分析并提出防范方案，供大家參考。
一、職業(yè)道德風(fēng)險
之所以把職業(yè)道德風(fēng)險放在第一位，是因?yàn)檫@是從事評估行業(yè)并希望通過估價工作獲取勞動收益或體現(xiàn)自己人生價值的基本底線。如果我們沒有控制好這個風(fēng)險，其他的風(fēng)險也無從談起，也無法防范。土地估價行業(yè)是公正性的獨(dú)立中介服務(wù)行業(yè)。，估價人員在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)恪守職業(yè)道德，遵循合法、獨(dú)立、公正、客觀原則。雖然我們的服務(wù)目的是盡可能的滿足客戶的需求，根本目的是追求收益和利潤，但我們絕不能為了某種利益或承擔(dān)某些壓力而做那些飲鴆止渴、殺雞取卵的評估或相關(guān)事宜。
在現(xiàn)在的評估行業(yè)中，正是因?yàn)樯鐣䦟纼r工作需要的不斷擴(kuò)大和重視才能使我們的行業(yè)得到生存和發(fā)展。所以我們業(yè)內(nèi)人士更應(yīng)該好好呵護(hù)這塊提供我們養(yǎng)分的基石�，F(xiàn)在評估行業(yè)的競爭非常的激烈，估價人員經(jīng)常會碰到.客戶為達(dá)到某種目的而提出的無理要求，同行之間為了爭奪業(yè)務(wù)也會出現(xiàn)一些無限制滿足客戶要求的惡性競爭。如果估價人員不能本著公正、客觀原則進(jìn)行評估，只是一味地站在委托方的立場虛構(gòu)評估價格，所帶來的執(zhí)業(yè)信用風(fēng)險和法律風(fēng)險都是不可估量的。
那么如何防范此類風(fēng)險呢?
首先，自上而下強(qiáng)化風(fēng)險防范意識和職業(yè)道德素養(yǎng)，從總經(jīng)理到一般估價人員都要樹立質(zhì)量至上的觀念，以質(zhì)量求生存，以質(zhì)量求發(fā)展。例如，有的評估公司在業(yè)內(nèi)一直都有所謂的“難說話，有錢不賺"的評價，也就是他們從不因?yàn)榭蛻舻囊蠛屠骝?qū)動，甚至銀行、政府的壓力而超出風(fēng)險浮動范圍高估或低估估價對象的價值。雖然當(dāng)時他們受到了一些客戶的不理解和非議，但他們多年來的堅(jiān)持、不斷成長的業(yè)績以及各金融機(jī)構(gòu)和政府對他們的信任，證明正是他們的公正執(zhí)業(yè)才能真正贏得社會的信任和認(rèn)可。
其次，加強(qiáng)與客戶的溝通，謹(jǐn)慎選擇客戶。估價人員要控制評估風(fēng)險，首先應(yīng)與客戶進(jìn)行充分的溝通，不僅要在評估時與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實(shí)需求，為做出正確的評估計(jì)劃做準(zhǔn)備；評估進(jìn)行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運(yùn)用估價報告，減少估價報告誤用的可能性。此外，加強(qiáng)與客戶的溝通，更容易識別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶，避免盲目接受評估項(xiàng)目而承受較大的評估風(fēng)險，并由此造成的不必要的評估風(fēng)險。最后，內(nèi)部建立嚴(yán)格的風(fēng)險防范體系，如報告多級審核流程、市場動態(tài)追蹤、案例實(shí)時更新體系等，以此建立自己的客觀公正的價格參照系統(tǒng)。
二、抵押估價風(fēng)險
抵押估價業(yè)務(wù)在我們的評估業(yè)務(wù)中占有很大的比重，各商業(yè)銀行為了防范信貸風(fēng)險根據(jù)不同的抵押房地產(chǎn)都制定了一定的放貸標(biāo)準(zhǔn)，也就是說的抵押放貸比例。但是在實(shí)際抵押放貸中，客戶或銀行的信貸人員往往容易忽略的抵押放貸比例規(guī)避風(fēng)險的重要性。比如有一宗土地準(zhǔn)備進(jìn)行抵押貸款，貸款期限為l年。估價時點(diǎn)的市場交易價格為100萬元，該銀行規(guī)定住宅的抵押放貸比例為評估價格的70％。也就是說可以發(fā)放貸款70萬元。但客戶覺得他的土地既然值l00萬，就應(yīng)該可以貸款100萬元，哪怕少點(diǎn)也可以貸90萬元。于是，客戶就認(rèn)為評估公司對這宗土地的評估值應(yīng)該為143萬或129萬，即使到期他還不了款，就是不考慮現(xiàn)在房屋的升值趨勢，也完全可以還得清貸款。而往往有的銀行信貸人員同意客戶這樣的想法，就經(jīng)常出現(xiàn)了客戶或銀行信貸人員要求評估公司做出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場交易價格的評估。
而實(shí)際情況是怎樣的呢?從我們通過收集抵押貸款后無力償還貸款，并進(jìn)入抵押土地處置的相關(guān)案例分析，發(fā)現(xiàn)基本上所有的處置案件都是無法按期償還本息的。而且進(jìn)行處置變現(xiàn)時，因?yàn)殂y行現(xiàn)在的不良貸款處置要求，基本都是走司法訴訟程序的處置變現(xiàn)，這樣訴訟、處置、執(zhí)行債務(wù)清償都是一個比較長的過程，期間又會產(chǎn)生一部分利息。而司法處置所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、拍賣傭金、評估費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)用以及過戶稅費(fèi)等費(fèi)用；大致占拍賣成交金額的20％以上。而且考慮到被處置土地受強(qiáng)制變現(xiàn)和短期變現(xiàn)等因素的影響，處置標(biāo)的的交易市場受到明顯的制約，特別是價值較大的標(biāo)的，由于資金需求較大，受讓市場更小，即使考慮土地市場的土地平均升值，按70％例放貸也僅僅是一般安全放貸的比例。所以如果按照客戶或銀行的要求大幅度提高評估結(jié)果，其風(fēng)險可想而知。而且這樣也不符合我們的估價規(guī)范要求，其結(jié)果是我們和銀行都只能期待客戶能償還貸款，而不是被迫處置。
假如上述抵押土地案例的正常市場價格為100萬，而評估公司的評估價格為129萬元，銀行按照評估價格的70％比例進(jìn)行發(fā)放了貸款90萬元。貸款期限l年后，該宗土地因抵押人無法還款而被司法拍賣處置。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在處置房地產(chǎn)時，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，清償順序?yàn)椋?/span>①支付處置抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；②扣除處置抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；③償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。通過司法公開拍賣，拍賣成交價一般僅為正常市場價格的80％左右，如考慮1年內(nèi)的土地升值10％，則拍賣成交價約為達(dá)到88萬元，但扣除處置土地時應(yīng)支付的訴訟費(fèi)、拍賣傭金、評估費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)用以及過戶稅費(fèi)等費(fèi)用后(約占拍賣成交價的20％)，剩余拍賣所得款僅為70萬元，更本不夠償還銀行的貸款90萬元及利息等費(fèi)用。
可見，如何做好抵押土地估價的風(fēng)險防范，同時幫助和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提高信貸風(fēng)險意識，是估價機(jī)構(gòu)和估價人員在抵押估價中的首要工作和責(zé)任。作為專業(yè)的土地估價機(jī)構(gòu)和估價人員，必須熟悉和掌握估價對象所處的土地市場價格狀況，才能在抵押土地估價時，為銀行出具客觀的抵押評估結(jié)果，供銀行分析和防范信貸風(fēng)險。當(dāng)面對客戶或部分不明就里的銀行信貸人員提出高估評估值的要求時，應(yīng)向他們充分解釋、分析。特別是銀行的信貸人員，要讓他們知道，不高估，不是阻擾他們完成信貸任務(wù)，而是為銀行規(guī)避風(fēng)險。同時，當(dāng)面對同行的不正當(dāng)競爭，通過高估惡意招覽業(yè)務(wù)時，也要嚴(yán)把價格關(guān)，不能因小失大，給自己和公司帶來重大損失。
三、估價報告風(fēng)險
估價報告是土地價值的評估過程和結(jié)果，也是服務(wù)于客戶的產(chǎn)品成果。估價報告本身價值并不高，而濃縮于其中的分析成果才是作為中介信息為客戶提供判斷或達(dá)成某種目的的重要資料。因此估價報告是客戶評判專業(yè)水平，上級主管部門對職業(yè)進(jìn)行監(jiān)督檢查的最主要途徑。報告質(zhì)量的好壞也決定著評估機(jī)構(gòu)的生存和發(fā)展。而在估價報告中，估價原則、程序和方法使用不當(dāng)以及估價對象各種因素的描述不準(zhǔn)確、大小寫的錯誤等等都會產(chǎn)生報告風(fēng)險。所以，應(yīng)該重視和建立此類風(fēng)險的防范體系。如逐級審核報告，責(zé)任到人；報告中詳細(xì)描述假設(shè)條件、特殊說明事項(xiàng)和結(jié)果應(yīng)用方向；加強(qiáng)估價人員的專業(yè)培訓(xùn)和后續(xù)教育；針對當(dāng)前估價工作遇到的新問題、新情況有目的地進(jìn)行培訓(xùn)，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用估價人員相互交流討論的形式，切實(shí)為提高估價人員素質(zhì)水平月艮務(wù)等等。
土地估價是一個專業(yè)而特殊的行業(yè)，對土地估價存在的風(fēng)險，應(yīng)該持正確的態(tài)度，既不懼怕風(fēng)險，又不輕視風(fēng)險。即不能因?yàn)橛酗L(fēng)險就不去估價、不敢估價，又不能對風(fēng)險視而不見，想怎么估價就怎么估價。作為合格的土地估價機(jī)構(gòu)和估價人員，提高防范風(fēng)險意識，居安思危，未雨綢繆，樹立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展"的競爭觀念，為土地估價行業(yè)長遠(yuǎn)健康地發(fā)展而努力。
